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    房屋中介纠纷

    导读

    近年来买房的人越来越多,同时租房的人也不少,因此房屋中介的兴起给我们买房租房带来极大的便利,但因此二产生的纠纷很多,那么,常见的房屋中介纠纷有哪些,该如何处理呢?我们应该怎样维护自己的合法权益,华律网小编带来以下相关知识,希望对你?#20852;?#24110;助。

    房屋中介纠纷及解决办法

    一、 因支付意向金引起的纠纷

    中介带买方看房,一旦客户流露出购买意向,中介往往会趁热打铁,说服买方支付意向金并要求签订居间合同,而?#19968;?#35299;释支付的只是“意向金”而不是“定金?#20445;?#22914;果买卖不成还会退还。但等到买方不想买要求返还时,中介?#27492;?#24050;交给卖方变成了“定金?#20445;?#22914;果反悔会被没收。

    买方付“意向金”的时候,一定要看清楚居间合同对意向金是怎么约定的。通常中介提供的《居间合同》写得密密麻麻,字又非常小,买方往往在中介的催促下粗粗看一下就签了字,根本不清楚意向金是怎么变成定金的。《居间合同》其实比正式的买卖合同都重要,其中玄机很多,但在二手房买卖中往往被忽视,特别是里面约定的“意向金转定金”的条款。

    “意向金转定金”通常约定由买方先付一部分钱款作为意向金交给中介,如果卖方同意居间合同中的条件(包括总价及付款方式),中介就将意向金转交给卖方,此时意向金就转为定金,如果买方反悔不买则不能要求返还,如果卖方反悔不卖则要双倍返还。所以,买方付钱的时候确实是意向金,但如果卖方同意卖,那就变成定金了。所以一定要看清居间合同条款,不能随随便便就?#35835;?#24847;向金。

    二、 因跳中介引起的纠纷

    跳中介通常有两种情况:

    第一种情况:买方看房时签了《看房确认单》(《看房确认单》上有买方跳开中介与卖方私下成交,买方应当向中介支付违约金),看了房?#38498;螅?#20080;方通过其它中介公司成交。

    买方通过其它中介公司成交的原因可能是其它中介公司不收或少收佣金,也有可能是通过其它中介公司谈下来的成交价格更低一些。如果是前一个原因,毫无疑问买方应向前一家中介公司承担违约责任,因为《看房确认书》也具有约束力,买方的行为显然违反了诚信原则因而要承担违约责任。但如果是后一种原因,买方实际上是按新的交易条件达成的合同,其目的并不是为了少付佣金,所以不应当承担违约责任。

    第二种情况:买卖双方与中介签订《居间合同》(《居间合同》中有买卖双方跳开中介私自买卖要向中介支付违约金的内容)后,为了规避中介费,买卖双方先协议终止合同,再跳开中介直接成交。但《居间合同》不只是一个买卖合同,还包括居间合同的内容,即使买卖双方终止了合同,也只能终止买卖合同,不能终止居间合同,这种情况下买卖双方仍然应当向中介承担违约责任。

    三、 因合同无效、终止引起的纠纷

    合同无效的情况较为常见。比如:房子的产权登记为张三和李四,签合同时只来了张三,张三可能会出具一份委托书说明他已得到李四的授权,或者只是口头上告诉中介出售房屋已得到李四的同意。合同签订后,李四却提出说他从来没有同意过。这时买方可能已经支?#35835;?#23450;金或者首付款,纠纷由此产生。

    根据法律规定共有财产出售要得到所有共有人的同意,否则合同无效。很多人认为合同无效就不会产生任何法律后果,这种看法是错误的。合同法规定合同无效后,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。因此如果确实没有证据证明李四同意卖房,那合同无效,张三应当赔偿买方的经济损失。但如果张三无力赔偿,买方能不能追究中介公司的责任??#25910;?#35748;为要看中介公司有没有过错。如果中介公司有过错,比如中介未对李四的授权进行审核,那么中介应当赔偿。如果中介没有过错,那么中介就不必赔偿。在合同终止的情况中,造成合同终止的原因有很多,比如买卖双方协商一致决定终止合同,再比如一方违约如逾期不付款另一方行使合同解除权而将合同解除。买卖双方协商一致终止合同的,仍然应当向中介方支付?#23454;?#30340;报酬,如因一方违约造成买卖合同解除,违约方应当赔偿中介方的损失即佣金的损失。

    四、因未充分了解房屋情况引起的纠纷

    买方?#35835;?#23450;金后发现房子的朝向不是中介告知的南北朝向,或者发现房子渗水,这些情况在第一次看房时没有发现,买方于是提出退房,但此时房东不肯退还定金。买方能不能向中介索赔定金损失?

    这类案件买方败诉率非常高。房产中介只是居间方,居间人提供的服务是报告订立合同的机会或者提供订立的媒介服务。中介只是根据自己的知识和房东的描述将房屋的情况告知买方,“看房”会产生非常重要的法律后果即“认可房屋的现状?#20445;?#21253;括朝向、位置、格局、质量、装修等等,买方看了房又认为自己没有看清楚而提出退房通常不会被法院所认可,除非有证据证明卖方故意隐瞒房屋的缺陷。即使中介有意误导,买方也很难就被中介误导的事实进行举证,因而会将自己陷入很不利的地步,所以买方不能轻信中介或房东对房屋情况的描述,一定要自己亲自查看,仔细询问。

    五、因中介提供信息不真实引起的纠纷

    张某持伪造的预售合同通过中介公司与买方李某签订了买卖合同并收取了房款,此后张某被以诈骗罪判刑,于是李某起诉中介公司要求赔偿。法院最后认定中介公司未尽到审核义务并造成李某经济损失,因此应当承担与其过错程度相应的赔偿责任,判决中介公司承担李某30%的经济损失。

    比如某人找人假扮产权人,并持产权人的身份证和产证通过中介出售房产,也安排了看房,中介通过一般的审核和调查不可能了解产权?#35772;导?#25198;(比如外表酷似产权人),那么中介就不用承担责任。近期法院在一起类似案件中判决中介公司败诉,?#25910;?#35748;为有待商榷。因为合同法第425条所规定居间人承担赔偿责任的条件是“故意隐瞒重要事实?#34987;頡?#25925;意提供虚假情况?#20445;?#22914;果中介受到他人的欺骗而信以为真,并且凭其经验和能力都不能分辨,那中介就不是一种“故意”的心理状态,甚至也没有过失,在这种情况下,中介的审核义务已经完成,不应为他人的欺骗而赔偿。

    六、因吃差价引起的纠纷

    中介吃差价有很多做法,有“明吃”也有“暗吃?#20445;?#24120;见的有三种:

    第一种,卖方明确表示将房屋卖给中介,中介再卖给第三方。此时卖方与中介成立买卖合同关?#25285;?#22240;此中介即使吃差价完全合法。细分下来,实际操作中有两种做法:

    一是卖方与中介签订买卖合同但不办理过户?#20013;?#24453;中介?#19994;?#20080;方后,再加价将合同转让给买方,由卖方与买方共同办理过户?#20013;?/p>

    二是卖方与中介签订买卖合同后办理过户?#20013;?#21462;得产证。中介?#19994;?#20080;方后,再由中介和买方共同办理过户?#20013;?/p>

    显而易见,前一种方式中介可获得的利润更多一些,不过,中介在采用此方法时一定要注意与卖方要在买卖合同中约定待中介?#19994;絞实?#30340;买方时,卖方应当同意与买方另行签订买卖合同,此时中介?#21040;?#20080;卖合同整体转让给买方而获得差价,所以应当根据合同法的规定取得债权人即卖方的同意。

    第二种,卖方委托中介以不低于一定价格(如200万元)出售,而中介售价高于委托价(如210万元),则双方成立委?#20889;?#29702;销售的关?#25285;?#22914;果双方对溢价部分(即10万元)没有约定或约定不明,则该溢价部分应当归卖方。但是,如果对溢价部分有约定,如约定溢价归中介所有,则根据意思自治的原则,溢价部分应当归中介。

    第三种,在第二种情况下,如中介按最低委托价以委托人的名义与自己或与自己有密切联系的第三方签订买卖合同,再将房屋加价卖出获利的,则委托人可主张溢价部分。但在实务中法官对此的认定可能会?#20852;?#19981;同,比如中介买入后并不立即卖出而是持有,或者按买入价作为合同成交价,这些都会影响到法官对案件的判断。

    七、因签约过程不规范引起的纠纷

    中介人员良莠不齐,一些中介业务员不按规范操作埋下许多纠纷的隐患。比如:签了合同后不给正本而只给?#20174;?#20214;、私收中介费、找“?#23567;?#25260;价、故意隐瞒房屋的信息、引诱甚?#30103;?#39575;客户交纳定金、将各方交纳的税费故意算错等?#21462;?/p>

    买卖双方既需要中介人员提供的服务,又不能轻易相信中介的承诺特别是口头承?#25285;?#23545;中介的话一定要冷静判断而不能全听全信,必要时最好上网核实或者向其它专业人员如律师咨询

    八、因混淆居间及代理行为引起的纠纷

    中介从事居间服务,但也有一些时候中介只是一方的代理人,在授权范围内行事,此时中介所实施行为的法律后果应由委托人承担,不能将中介实施的代理行为与居间行为混为一谈。

    在一起案件中,买卖双方约定买方支付的定金及房款由中介转交卖方,此后由于双方发生纠纷,买方起诉中介要求中介退还已收的房款,最终法院认定由于双方均授权中介转交房款,中介也在事实?#36758;?#25151;款转交给卖方,因此要求中介返还房款没有法律依据和事实依据,?#35782;?#39539;回了买方的请求。

    房屋中介纠纷诉讼时效

    买卖纠纷的诉讼时效

    房产买卖纠纷诉讼时效应该是为三年的。合同的诉讼时效就?#20405;?#21512;同的一方当事人在法定期间不行使自己的权利即丧失了请求法院依诉讼程序强制义务人履行义务的权利。也就是说,合同的权利人在诉讼时效期间不起诉的便失去了胜诉权。合同作为民事合同的一种,诉讼时效适用于民法总则中一般的时效规定,2017年10月1日施行的中华人民共和国民法总则第一百八十八条对诉讼时效的规定?#21512;?#20154;民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的,依照其规定。从权利人知道或者应当知道权利被侵害时起计算。

    租赁纠纷的诉讼时效

    关于租金支付时间,生活中存在两种情况:按月/季支付和未约定何进支付。现就暂不考虑时效中断、中止情形下,租金的诉讼时效起算进行介绍。双方约定按月/季支付租金,根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制?#28909;?#24178;问题的规定?#36820;?#20116;条的规定:“当事人约定同一债务分期履行的,诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算?#20445;?#25968;月欠付租金的诉讼时效从最后一期租金支付日起算。双方未约定租金支付时间,法律规定双方未约租金支付时间,则租金每一年支付一次,故起诉追索数年租金,法院一般支持当事人起诉前一年的租金。

    房屋中介纠纷法院管辖

    目前执行民事诉讼法司法解释第二十八条第二款:农村土地承包经营合同纠纷房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷,按照不动产纠纷确定管辖。

    房屋中介纠纷起诉流程

    准备以下材?#24076;?/p>

    1,起诉状,弄清楚对方的基本登记信息(对方的名称、地址、法定代表人、电话等),可以自己写也可以找律师代写;并按对方当事人人数?#20174;?#21103;本;

    2,准备证据,你的身份证原件及?#20174;?#20214;一份、和对方发生纠纷的所有对你有利证据及?#20174;?#20214;、及其他可能对你有帮助的证据及证人名单等

    3,带上诉讼费;到法院立案庭立案。

    第一百零九条 起诉应当向人民法院递交起诉状,并按照被告人数提出副本。

    书写起诉状确有困难的,可以口头起诉,由人民法院记入?#20107;跡?#24182;告知对方当事人。

    第一百一十条 起诉状应当记明下列事项:

    (一)当事人的姓名、性别、年龄、民族、职业、工作单位和住所,法人或者其他组织的名称、住所和法定代表人或者主要负责人的姓名、职务;

    (二)诉讼请求和所根据的事实与理由;

    (三)证据和证据来源,证人姓名和住所。

    法律攻略

    • 1.起诉状正本一份,并按被告的人数提交副本;  

      2.当事人主体资格的证明(包括原告、被告和第三人等);  

      3.本院具有管辖权的证据(如被告户口不在宝安,须提交被告在宝安居住一年以上的证明,该证明由派出所或居委会出具);  

      4.其他证据。  

    • 房产纠纷的管辖法院

      第一, 当事人之间有约定管辖的法院

      ① 约定管辖明确,?#20197;?#23450;管辖具有排他性,案件由约定管辖的法院管辖;

      ② 约定管辖明确,但约定管辖不具有排他性,案件由当事人选择约定管辖或法定管辖;

      ③ 约定管辖不明确,则案件适用法定管辖情形;

      第二, 合同没有约定管辖法院或约定不符合法律要求的

      ①被告地法院管辖;

      ②合同履行地法院管辖;

    • 房产纠纷中,通常是因双方所签订的合同所产生。

      第一, 当事人之间有约定管辖的法院

      ① 约定管辖明确,?#20197;?#23450;管辖具有排他性,案件由约定管辖的法院管辖;

      ② 约定管辖明确,但约定管辖不具有排他性,案件由当事人选择约定管辖或法定管辖;

      ③ 约定管辖不明确,则案件适用法定管辖情形;

      第二, 合同没有约定管辖法院或约定不符合法律要求的

      ①被告地法院管辖;

      ②合同履行地法院管辖;

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