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    张晓黎律师

    高级合伙人律师

    北京京云律师事务所副主任,执业十余年,高级合伙人。
    执业十余年,所办理案件满意率高。

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    办案效率高、逻辑思维强、代理胜诉率高
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    二手房交易

    二手房交易 近年来,各地的房价都在不断上涨,但普遍大众的工资并没有像房价一样涨得那么快,为了买房,很多人成了房奴,然而这并不能阻止大家买房的迫切心情,因为我们都渴望一个真正属于自己的温暖小家。对于一些经济承受能力较低的购房者,都会倾向于选择购买二手房。现如今二手房交易的热度越来越高,很多人对于二手房交易税费计算、二手房交易流程、二手房交易风险、二手房交易注意事项和?#35760;傻任?#39064;都比较关心。今天华律小编就和大家一起来了解二手房交易相关的一些知识,避免在以后交易中产生一些不必要的纠纷。

    1二手房交易流程

    1、买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项,一般买卖双方产生的所有费用都归买方支付;

    2、买卖双方持房产证原件或按揭合同原价到档案大厦国土部门查房档案;

    3、买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、?#24335;?#30417;管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、违约责任,确定这几大要点后,买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同,把上述内容写入合同,支付定金给中介公司。

    4、卖方同担保公司?#28966;?#35777;处进行公证,卖方委托担保公司办理相关事务;

    5、买方支付首期款到按揭银行?#24335;?#30417;管账号(一般是原贷款银行,如果换其他银行会多出一些费用),买方及担保公司与银行签订?#24335;?#30417;管协议及相关文件,买?#36739;?#38134;行提出贷款申请,银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方(一般银行直接通知担保公司),约7~8个工作日左右;

    6、买?#36739;?#25285;保公司支付担保费用后,担保公司向原贷款银行申请赎楼,担保公司向银行出具赎楼担保,进行赎楼及注销抵押登记手续,约5个工作日左右;

    7、买方同担保公司去房地产产权登记中心签订房地产买卖合同,递交房产过户申请,担保公司领取回执,需5个工作日;

    8、买方同担保公司到领证窗口签署回执缴费领取房产证(记得多复印一些,再见到它时要?#28909;看?#27454;还清之后啦),担保公司领出新房产证同按揭银行在房地产产权登记中心作抵押登记,银行把首期款给卖方,新房产证抵押登记后,银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方,约10个工作日左右;

    9、买卖双方办理房屋交接,水、电等过户,买方领钥匙。


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    2二手房交易税费与过户费

    1、契税(买方支付)

    根据国家规定,房屋买卖要向国家缴纳契税,无论是商品房还是存量房的买卖都要缴纳的。住宅类房屋标准按房款总价的1%-3%交纳契税,具体的比例需根据国家相关政策,购房者的购房时间、购房单价、购房面积、是否第1次购房等因素来确定;非住宅类房屋按计税参考价的3%交纳。

    自2010年10月1日起执行的契税优惠政策的通知规定,对个人购买普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配?#23478;?#21450;未成年?#20248;?#19979;同)唯一住房的,减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率征收契税。一次购房90平米以下按1%税率征收,90-140平米1.5%,140平米以上3%;二次购房都是3%,不分面积。

    2、营业税(买方支付)

    此项营业税由城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和销售营业税组成,征收税率为5.6%。个人购买超过2年(含2年)的普通住宅对外销售的,免征营业税,具体如下:

    房产证未满2年的,并且面积在140㎡以上的需要缴纳总房价的5.6%;

    房产证未满2年的,并且面积在140㎡以下的需要缴纳差额的5.6%;

    房产证满2年的,并且面积在140㎡以上的需要缴纳房产交易盈利部分的5.6%;

    房产证满2年的,并且面积在140㎡以下的免交。

    3、个税(买方支付)

    核定征收方式:应纳个人所得税=计税价格×1%(或1.5%、3%),我市个人住房转让个人所得税核定征收率标准为:普通住房1%,非普通住房或非住宅类房产为1.5%,拍卖房产为3%。对于个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一住宅,免征个人所得税。

    4、印花税(买卖双方各0.05%)

    印花税是针对合同或者具有合同性质的凭证,产权转移书据,营业账簿,权利、许可证照和经?#26222;?#37096;确定征税的其他凭证所收的一类税费。

    对于购房者而言,印花税的税率是0.05%,即购房者应纳税额为计税价格×0.05%的数?#25285;?#21360;花税采取由纳税人自行缴纳完税的方式。对个人销售或购买住房暂免征印花税。二级转移登记只收取买方0.05%的印花税。

    5、土地增值税:

    个人转让非住宅类房产的”核定征收方式“由登记中心代征,其他均由纳税人自行到房地产所在地主管税务机关缴纳或办理核实手续后由登记中心代征。对个人销售住房暂免征收土地增值税

    核定征收方式:应纳土地增值税额=计税价格×核定征收率。我市土地增值税核定征收标准:商铺、写字楼、酒店为10%,其他非住宅类房产为5%。

    6、登记费

    其收费标准分为住房与非住房。个人住房登记收费标准为每件80元;非住房房屋登记收费标准为每件550元。房屋登记收费标准中包含《房屋所有权证》工本费和《土地使用权证》工本费。

    7、房地产交易手续费

    新建商品房的房产交易手续费按照3元/平方?#36164;?#21462;,由转让方承担。经济适用房的房地产交易手续费减半收取,由买方承担。其他情况的房地产交易手续费按照6元/平方?#36164;?#21462;,由交易双方各承担50%。

    8、佣金

    成交价*3%,交易双方各付一半。

    9、贴花:5元/套

    如果购房时需要按揭,还要发生以下费用:

    10、评估费

    评估价格100万以下部分收取评估结果的0.5%,以上部分0.25%。

    11、抵押登记费

    个人住房登记收费标准为每件80元;非住房房屋登记收费标准为每件550元

    12、委托公证费

    如果购房需要办理公证,那么则要交纳一定比例的公证费,公证费的标准一般为300元/二本公证书,另外每加一本收20元。如果需要赎楼,还会产生如下费用:

    13、赎楼担保费

    费用计算——业主?#25151;睢?%。期限为3个月,最低收费2000元。

    14、赎楼罚息

    不同银行的收取方式不一样,一般按?#25151;?#37329;额的0.5%收取

    15、赎楼短期借款利息

    一般1个?#29575;?#27004;短期借款利息≈?#25151;?#37329;额×1

    16、买卖合同公证费

    由公证机关向涉外方收取,征收标准:

    过户价×0.003%(过户价<50万)

    过户价×0.0025 250(50万<过户价≤500万)

    过户价×0.002 2750(500万<过户价≤1000万)

    17、抵押合同公证费

    买方涉外并需要贷款时,由公证处向涉外方收取的服务费。

    如有其他疑问,欢迎来华律网进行在线法律咨询,我们会有专业的律师为您提供帮助。


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    3二手房交易注意事项

    1、核实产权是否清晰:卖方必须是房屋的所有人,通过查验产权证和产权人身份证核?#25285;?#30830;认无误即可。只样做到这一点,你才能防止无效买卖合同的出现或者合同诈骗案情况的发生。否则,纠纷在所难免。

    2、核实房屋状况:你一定要谨慎对待看房行为,至少应核实以下几个方面:①房屋建筑状况。如房屋坐落、户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、家具等。 ②房屋小区状况。如周边交通、生活配?#20303;?#23567;区绿化、噪声、电梯、保安、业委会、物业管理等。 ③房屋权利情况。如土地使用权类型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有权性质、房屋共有人情况、房屋是否存在抵押、出租、查封、冻结转让、列入拆迁范围等等。这些情况的核?#25285;?#26377;利于你控制好交易的实际成本和风险,比如房屋的装修,有利于评估二次装修的费用;土地使用权为划拨的,涉及补交土地使用权出让金;房屋租赁期未满的,涉及承租方有权租住至期满以及优先购买权;房屋仍在抵押期内的,则涉及登记过户前先行解除抵押的问题;被查封或冻结转让的房屋,则在解除冻结之前不得买卖活动等等,你要先做到充分了解房屋状况之后再履行合同才会让你放心省心。

    3、明确交易程序:二手房交易可分为看房、签约、按合同?#32423;?#26102;间付房款、过户、交房几大步骤。如果房屋涉及抵押或买方需要按揭付款的,还需要办理相关的解除抵押或按揭贷款等手续。( 1 )看房、签约:看房满意后,买方决定购房,应与卖方确定合同的内容,如房屋状况、付款方式、交房条件、解押手续、买卖合同备案过户、违约责任、税费承担等等。房屋中介公司为体现其居间身份,往往作为合同第三方。由于房管?#25191;?#22810;提供二手房买卖合同范本并要求交易双方使用,因此实践中买卖双方常常还需要按照范本重签买卖合同,可以说这两份买卖合同都是?#34892;?#30340;,买卖双方可以?#32423;?#20004;个版本合同发生冲突的解决原则,否则通常以后签的协议为准。所以注意让两个版本的合同内容保持一致,是你和卖方双方都务必注意的问题。( 2 )按合同?#32423;?#20184;房款:支付房款是买方的主要义务,一般有一次性付款或者按款付款两种方式。前者常需要双方足?#25442;?#20449;、买方有足够?#24335;稹?#21334;方已取得房产证、房屋可立即交付使用、房屋转让不存在 (或可立即解除) 抵押?#28909;?#21033;限制等条件,按交易进度支付房款 (签合同付定金 / 过户后付大部分房款 / 交房后付余款) 。后者则签合同付定金 / 签按揭合同付首期款 / 余下的房款由银行打到卖方帐户上) 。 ( 3 )交房:交房有利于防止卖方一房两卖的机会,买方也可以尽快使用房屋,但需要明确以下事项: ①交房的时间和条件。交房一般与尾款支付同时或稍后进行,如无?#32423;?#20132;钥?#36164;?#21516;交房。双方应明确交付房屋状况,如卖方负责清空房间,不得留有大件废弃家具等。 ②物业费、水电费等承担方式。通常买方自收房后开始缴纳,卖方应提供此前最后缴费证明。 ③房屋出租的,应?#32423;?#20132;房后由谁收取剩余租金或买方如何重签租赁合同等。 ( 4 )过户:过户即将房屋的权属人由卖方变更为买方。双方对此须明确: ①到房管局办理买卖合同登记和过户的时限,一般为卖方取得产权证或解除抵押后的某一时间。 ②过户所涉税收和费用的承担。 ③买方的人数。买方应确定过户后产权证上登记的权属人,避免签约后家庭成?#21271;?#21270;再考虑变更或增减房屋权属人情形出现。 ④户口迁出。在卖方(原户主)未迁出前,?#20013;?#25919;策不同意买方(新户主)户籍迁入,因此卖?#20132;?#21475;迁出交易房屋的时限应予以?#32423;ā?/p>

    4 、明确违约责任:和卖方要明?#36153;细?#30340;违约责任,是双方诚信履行二手房买卖合同的保障。实践中,小额的定金处罚或简单的“违约方应承担守约方损失” ,缺少实?#24066;?#26524;。当房价波动、?#24335;?#19981;足、税费改革等情况出现时,一方拖延或拒绝履行合同的情形时有发生。如有的买方签约后认为房价偏高或不想支付过户税费,就拖延办理过户手续,?#29575;?#21334;方交房后无法及时收到余款; 有的卖方发现房价飙升,则称未征得其他共有人同意的买卖合同无效,要求买方退房。因此,双方在签约时就应当明确违约责任,具体应注意以下几点:①合同义务的履行时限必须是简单易定的日期,尽量避免抽象的“之前”“之后?#21271;?#36848;。②每项主要义务均应有违约责任一一对应。 ③违约责任承担方式应首选违约金,数额应考虑违约造成的损失,但以不超过总房款的20%为宜,因为违约金被认为过高时法院会依法调低,反而?#25191;?#20110;不确定状态。 ④应?#32423;?#22914;解除合同,买方支付占用房屋期间使用费用的计算方法以及卖方承担买方装修损失的计算依据。另外,守约方主张权利的成本如诉讼费、律师费也可?#32423;?#30001;违约方承担。总之,在二手房交易中坚持以上原则,?#32454;?#30830;认产权情况、交易程序和违约责任,将大大降低买卖双方的交易风险,特别是买方的风险。

    在收房做物业交割的时候一定要注意以下问题: (1)结清水表账单。交房之前,买家要询?#20107;?#23478;是否已付清水费,同?#21271;?#24536;了保留交房日上个月份已缴纳的水费账单收据。 (2)告知电表状况。在房屋交接验收时,买家必须亲自查验电表有否移动、改装、线?#32439;?#21521;是否正常等,同?#21271;?#30041;交房日上个月份已缴纳的电费账单收据。 (3)协助煤气过户。按照?#35745;?#20844;司的规定,买卖双方必须凭《房屋买卖合同?#38750;?#24050;写明本房价已包含?#35745;?#35774;施费以及双方的身份证、卖家在交房?#28072;?#19968;个月已缴纳的煤气费账单,一起到?#35745;?#37096;门办理过户手续。对于没有?#32423;?#25110;?#32423;?#19981;清的,?#35745;?#37096;门可能将拒绝办理。(4)签订新的物业供暖协议。有供暖的城市要注意与物?#30331;?#35746;新的物业供暖协议,以免影响来年供暖。 (5)结清电话费。有的家庭已经安装了多条电话线?#32602;?#20080;家要?#26159;?#26970;,并且在合同补充条款中?#32423;?#26159;一根还是两根线?#32602;?#26159;普通电话线还是ISDN电话线,转让价是否包含电话线。购房者可以让原房主将电话移走,然后另外申请安装电话。如确因电话线路或号源紧张而非要卖家的不可,那么在交房前就要和卖家一起到电信部门办截止到交房日的结算账单,一并结清后,再办理过户手续。 (6)协助有线电视过户。有线电视实行一户一卡制,由于?#34892;?#20108;手房是空置房,平时无人居住,卖家也没有去付有线电视的月租费,造成拖欠。时间一长,有线站会作封端处理。因此,在房屋交接时买家可要求卖家提交交房日上月的有线电视费收据凭证,以及有线电视凭证。买家凭上述两样资料和新的房地产权证,即可办理过户手续。 (7)结算维修基金。按照相关规定,住宅转让时,维修基金账户中剩余部分的款额是不予退还的,其中卖家缴纳的剩余部分,由物业管理企业提供证明,凭《住宅维修基金结算交割单?#25151;上?#20080;家收取,同时维修基金的所有人更名为买家。 (8)附属设施。一般来讲,买方在交房时都会对房屋附属设施、设备、装修?#26696;?#36192;?#19994;紜?#23478;具等事项进行验收,其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水?#20219;?#39064;。 (9)迁移户口。买卖二手房,除房屋交接和权利转移以外,卖家的户口没有及时迁出,是发生纠纷最多的因素之一,也是最易危及到买家利益的一种纠纷。因此,买家在房屋交接?#28072;?#19968;天可到相关部门查阅卖家的户口是否已经迁出。如果卖?#19968;?#21475;要在交房后才可迁出,则买家一定要与卖家就此问题?#32423;?#28165;楚。


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    4二手房交易网签流程

    1、买卖双方达成成交意向,并就合同条款协商一致;

    2、买卖双方填写《存量房买卖合同信息表(自行成交)》并持房屋所有权证和身份证件等到网签服务窗口申请网上签约;

    3、窗口工作人员将信息表有关信息录入网上签约?#20302;常?#25171;印合同第一部分内容(1-4条),交买卖双方核对确认。

    4、窗口工作人员将《存量房买卖合同》、《存量房买卖合同信息表(纳税)》、《存量房交易结算自信自行划转声明》、《转移登记申请书》和《办理转移登记服务?#25913;稀?#20132;给买卖双方;

    5、买卖双方根据?#32423;?#22635;写买卖合同第二部分相关条款内容,并在一式四份的合同上签字或盖章后,合同依法生效;

    6、买卖双方持《存量房买卖合同信息表(纳税)》及其它相关材料到地税部门办理纳税手续;补交土地出让金或土地?#25214;?#31561;价款;并按《办理转移登记服务?#25913;稀?#25345;有关材料到权属登记窗口办理转移登记手续;

    7、权属登记部门审核合格后,发放房屋所有权证。


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    5二手房交易合同最新

    二手房交易合同

    甲方(卖方):

    乙方(买方):

    丙方(中介方):

    根据《中华人民菜和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房地产中介服务管理规定?#32602;?#22312;平等、自愿、协商一致的基础上,?#20303;?#20057;、丙三方就?#20303;?#20057;双方房屋买卖事项,订立本合同。

    一、甲方自?#38468;?#24231;落于沈阳市区街(路)巷号楼单元层号建筑面积平方?#20303;?#20351;用面积平方米的产权房屋出售给乙方,该房朝向、竣工于年、水气。

    二、建筑面积每平方?#36164;?#20215;元,成交金额合计人民?#20197;?#20154;民币(大写)

    三、?#20303;?#20057;双方商定,定金(人民币大写:)于合同签订之时由乙方付给甲方。乙方于年月?#28072;?#23558;购房款全部付给甲方。付款方式:于年月日由甲方将上述房屋正式交付给乙方。

    四、中介服务费人民币大写,支付方为方。本合同签订之日,由 方将中介费一次性付给丙方。

    五、本合同签订后,由方负责办理交易手续。

    六、甲方保证上述房屋权属清楚,并结清房屋交接前采暖费、煤气费、水费、电费等费用。若发生与甲方有关的产权纠纷或债务,由甲方负责清理,并承担民事诉讼责任。因此给乙方造成的经济损失,甲方负责赔偿。

    七、甲?#20132;?#32422;,甲方应将定金退还给乙方,另付给乙方等同于定金数额的违约金。乙?#20132;?#32422;,乙方不得向甲方索还定金。如甲方不能按期向乙方交付房屋或乙方不能按期向甲方付清购房款,每逾期一日,由违约?#36739;?#23545;方给付相当于上述房屋价款‰的滞纳金。

    八、中介方违法中介或违约,甲?#20132;?#20057;方均?#19978;?#25151;产行政管理部门投诉。本合同在履行中若发生争议,?#20303;?#20057;、丙三方经协商、调解未达成一致的,任何一方均?#19978;?#27784;阳市仲裁

    委员会申请仲裁,?#37096;上?#26377;管辖权的人民法院起诉。

    九、上述房屋办理过户手续所需缴纳的税费,由甲乙双方按规定各自承担。

    十、本合同一式份,?#20303;?#20057;、丙方各执一份。本合同未尽事项,三方可另行议定。其补充协议书经三方签章后与本合同具有同等效力。

    十一、本合同经甲乙丙三方签章后生效。

    十二、三方?#32423;?#30340;其它事项:房屋转让之日起,如该房屋在2000年12月31?#28072;?#20986;现动迁,则甲方负责退还当年己收房租。(即动迁之日至本年年底,该房如在2000年12月31?#25214;?#21518;发生动迁等事宜,造成损失由乙方负责。

    甲方(签章):

    法定代表人:身份证号码:

    地?#32602;?/p>

    联?#26723;?#35805;:

    邮政编码:

    年月日

    乙方(签章):

    法定代表人:身份证号码:

    地?#32602;?/p>

    联?#26723;?#35805;:

    邮政编码:

    年月日

    丙方(签章):

    中介机构名称:

    经纪人:经纪人证码:

    地?#32602;?#36523;份证号码:

    联?#26723;?#35805;:

    邮政编码:

    年月日


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    6北京二手房交易流程

    第一步:委托[非必经]

    寻找信誉?#24049;?#30340;代理公司,签订《委托书?#32602;?#22312;讲清楚了自己的要求之后,地产经纪人会通过公司的电脑网络?#20302;常?#21363;时为客户寻找较为合适的楼盘。在提供的楼盘中,通过买?#26131;?#24049;甄选之后,便进入了实地看楼的阶?#21361;?#20013;介公司会与客户签订一份看楼《委托书?#32602;?#20197;此保障中介公司和顾客双方的利益。

    第二步:核实产权情况

    到了买卖双方有了明确的购买意向及目标价格之后,中介公司地产经纪人应该先到房管局档案馆查册,查证该出卖的房子物业产权是否清晰,是否可以正常上市交易,有否被法院查封或抵押等背景资料。这个?#26041;?#21313;分关键,对买家十分重要,所以买家应该向经纪人?#26159;?#26970;该产权问题的查证具体情况,最好有一定的依据证明。

    第三步:签约

    经过查证之后,由买卖双方及中介?#28966;?#21516;签署?#35835;?#26102;买卖合约?#32602;?#22312;此?#26041;冢?#19968;般要求买家支付楼价的5—10%作为订金付予/定金业主,或者由中介公司代为预收买家的订金/定金。由于中介公司在收取订金时的法律地位并不明确,这就极容易引发二手房交易时双方之间的订金/定金纠纷。所以,建议买家要求中介公司出示卖方的委?#34892;?#35758;,并出具卖方委托中介收取订金/定金的委托书;在交付订金之后要求中介公司出具收取订金/定金的收据。该收据一定要加盖中介公司的印章。

    第四步:贷款

    如果是要求办理银行按揭贷款的,则买家须准备好身份证、户口本、婚姻状况证明、收入证明/税单、公积金卡等资料到选定的银行办理银行按揭手续。

    第五步:过户——到房管局办理所有的过户及完税手续。

    2、卖方需提供的材料:

    1、产权人身份证(非北京户籍人士还应提供暂住证)

    2、户口本

    3、房屋所有权证

    4、原购房发票(复印件)、原购房合同

    5、共有产权人声明

    6、结婚证复印件

    7、产权人印章

    8、土地使用权证

    9、已购公有住房、成本价购房、优惠价购房、央产房、经济适用房等房产,出售转让时还应提供相关的审批和申请手续。

    10、买卖合同


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    7广州二手房交易流程

    第一步:对二手房的出售进行咨询。了解这种二手房出售信息可通过各种渠道,譬如亲戚朋?#36873;?#32463;纪公司、报纸广告、网络广告等,了解您所要出售的房屋是否具备上市条件,了解房屋所在区域二手房的平均出售价格;个人出售和委托房地产经纪公司代理出售有何差别;了解交易流程、相关税费和必须提供的所有相关手续等。

    第二步:根据实?#26159;?#20917;,确定出售价格,不能过高也不能过低。通过第一步的咨询,可根据您的房屋位置、交通状况、朝向、楼层、装修状况、周边环境等综合因素,确定您的“出售总价”。如果有要求买方另行支付的费用,应在报价中声明。

    第三步:根据自己预算成本、时间精力等因素,确定销售渠道。渠道可自行寻找买?#19968;?#36890;过委托房产中介经济人代理销售。如果自行寻找买家,您最好在出售前完全弄清和熟悉整个交易流程,这样才能确保交易的安全性。这样,您就节省了通过经纪公司所花费的成本,使您的销售过程全部在自己的掌握中;如果你委托房产中介经济人代理销售,这样边可更省时、省力、安全,只需您选择一家具有代理?#25163;?#30340;房地产经纪公司并签署委托代理协议,所有工作全部由经纪公司办理。但是,房产中介或经纪人将向您收取一定的代理佣金,所以,要预算好增加您的交易成本。另外值得注意的是,寻找中介公司一定要找市面上可靠,口碑好的,要避免受到一些“黑中介”的欺诈。在交易过程中,也要懂得利用法律知识保护自己。

    第四步?#21644;?#36807;房产网站等传媒发布出售信息。如果您选择自行销售,则可在一些房产网站或报纸上发布您的个人出售信息。但在发布的信息中应注明“谢绝中介”或“免中介费”等字样。您可能会接到较多的询问电话,影响您的正常生活和工作。所以,如何登记您的联系方式,至关重要。如果您选择了房产中介经纪公司代理出售,他们将代理发布您的出售信息并进行相关推广宣传。

    第五步:与买家协商和签约。当有客户决定购买您的房屋后,您就可以与买方协商、签定合同了。在合同中应根据您与买方协商的内容,详细、清楚地写明买卖双方及有关第三方的权利和义务,明确付款方式、办理产权过户的时间、房屋交付的时间和方法以及安全交易条款。合同中还应明确规定对于违约行为所应承担的责任和发生纠纷后的法律解决途径。由经纪公司代理买卖的,买卖双?#20132;?#24212;与经纪公司签定居间担保合同,并明确经纪方应承担的居间担保责任以及经纪方在交易过程中应提供的服务内容。


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    8上海二手房交易流程

    买方无需贷款的

    1、 卖方到中介挂牌。(一般卖?#20132;?#22312;好多个中介挂牌,在没有买方成交意向前,只要知道房屋的大致情况即可)

    2、 买方有初步意向,中介带其看房。

    3、 买方决定购买,向中介公司交意向金,并签意向金协议书。(中介公司应先询?#20107;?#26041;此房屋是否尚未卖出)(买方应注意意向金何时转化为定金)

    4、 中介公司联系卖方,将产证原件即卖方身份证复印件留下。

    5、 中介公司凭产证复印件去房屋所在地房地产交易中心拉“确权单”(确认产权人基本信息、房屋是否设定抵押或租赁等)

    6、 中介公司尽快将意向金交至卖方(最好约上买方一起),此时意向金在性质上已转化为定金。对双方都具有了约束力。

    7、 中介公司约买卖双方,一起就买卖合同的各项条款进行协商。(成交价几何、房屋内固定设施如?#26410;?#32622;、?#38382;备?#39318;?#37117;?#39318;付多少、过户期间、交房时间、户口迁移问题、尾款?#38382;备丁?#29289;业维修基金及过户等);(中介公司一般先打印两份合同草案,以便双方协商修改)

    8、 双方达成一致意见,各自设置合同密码,然后草案文本就转化为正式文本了。然后打印(一般至少需要五本),双方亲?#26159;?#32626;,合同即时生效。

    9、 中介公司约买卖双方一起去交易中心办理过户手续。领取《上海市xx区房地产交易中心收件收据》。然后付尾款,交中介费(买卖双方各交房价的1%),去物业办理过户手续等。如果一方无法亲自到场,需要办理委托公证手续。

    10、 20个工作日后买方新的《房地产权证》办出。凭《收件收据领取》。

    注:涉外人士,包括港澳台,买卖合同、借款合同须办理公证。

    买方需要贷款的

    前面1-7项与无贷款的基本相同。

    8、中介公司会初步判?#19979;?#26041;是否符合贷款条件(将买方及房屋基本信息告知合作的贷款公司,做初步评审,评审贷款人及评估房屋价格),防止其无法贷款或不能贷足而引发定金纠纷。

    房产中介针对不同的贷款人会选择不同的步骤:

    a、 主贷人?#24066;?#24456;好(年龄、学历、工作、收入、现有资产以及配?#35760;?#20917;、有无?#20248;?#31561;综合考虑),一定能够贷全额,那么中介公司会先进行第8项,然后凭此买卖合同,约买方即银行工作人员一同办理贷款手续(若卖方有时间也愿意配合更好)。

    b、 主贷人?#24066;?#24456;一般,是否能贷款还不能确定。为了避免双方签署正式合同后买方无法贷款而引发纠纷,中介公司会到第7项后,直接约买方即银行工作人员办理贷款手续。等贷款审批下来后再约双方签署正式合同。

    9、贷款审批下来后。买方付足?#32423;?#30340;首付款给卖方。

    10、中介公司拿银行抵押登记材料,约买卖双方去交易中心办理过户手续。

    11、20个工作日后,凭《收件收据》领《房地产权证?#32602;?#20197;及《他项权利证明》(银行抵押权设定凭证)。

    房产证买方自己保管,同时将《他项权利证明》、及契税单复印件尽快送至贷款银行。

    12、 银行放款至卖方?#20184;?#24080;户。


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    9深圳二手房交易流程

    深圳二手房交易流程

    1、比较价格:二级市场真正的价格应该怎样,您可以通过公开信息如报纸信息、网上信息、中介机构发布的信息等,进行分析比较,也可以向专业的房地产评估机构了解市场行情。

    2、预约看房?#21644;?#36807;中介代理公司您在看房前应与代理公司签订《委托代理协议》和《看房单》。在看房时间安排方面要注意:最好提前一天预约看房;业主一般不可能 24小时在?#19994;?#20505;,最好下班后或休息时间看房。直接与售房者联系看房许多买房者都是通过亲戚、朋友介绍或通过其它公开渠道获得信息并直接和卖房人联?#25285;?#22312;预约看房前,尽量多了解对方房产情况,如地段、价格、面积、楼层、产权是否清楚等,做到心中有数。

    3、签订合同:您在看过房后,表示满意,希望与卖房人签订合同时,应该准备身份证和购房定金。在签订合同时,您需要慎重注意以下几点问题:房屋产权是否明晰,卖房者是否具有《房屋所有权证》和《国有土地使用权证?#32602;?#26159;否具有全部产权,物业是否是他本人所有。双方交易税费如何负担;屋内设备如何安排,物业腾空交接时间如何商定;违约责任及如何争议解决;房款如何支付。若通过中介代理公司签署合同时应特别注意:检验中介代理公司的《?#25163;手?#20070;》和《营业执照?#32602;?#38750;法中介不受国家保护;在二手房交易中,中介公司是无权代表卖房者签署售房协议的,您必须与卖房者本人签署协议,方为?#34892;?若中介公司以售房者代理人的身份与您签署协议,您也有权知道售房者的具体情况,特别是成交价格是否经过售房者认可等,以免被中介公司赚取

    4、手续办理:二手房的手续办理大致可分为以下六步:

    ①、准备:卖方应准备身份证、户口簿、《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、交易课税评估报告以及买方的身份证明;如卖方有共有人,必须出具房屋共有人同意出售证明,共有人必须签字盖章。

    ②、填写权属转移登记申请表和《房屋买卖合同?#32602;?#21521;房屋所在地交易所提出申请,交易所审查卖方房屋档案权属是否清晰和买方身份证明。

    ③、审核通过后,交易所发放交易转移过户收件单。

    ④、凭缴费单,买卖双方缴纳国家税费(契税、交易手续费、土地?#25214;?#37329;、印花税、产权登记费)。

    ⑤、持交费票据、买方身份证、过户收件单领取新的《房屋所有权证》。

    ⑥、买方?#20013;隆?#25151;屋所有权证》和双方签署的《买卖合同》、原《国有土地使用权证》以及契税和土地?#25214;?#37329;原始凭证到所在区土地分局办理土地使用权登记,换发新的《国有土地使用权证》。


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    10优秀律师解答

    如果二手房不要中介怎么交易呢?
    中介就是帮忙办事并收取费用,如果你自己熟悉交易程序,又有这方面经验,当然可以不用花这个钱哪
    个人二手房过户怎么办理
      二手房房产过户手续是在房产所在地的房地产管理局办理。   一、依据《房屋登记办法》第四条规定:   房屋登记,由房屋所在地的房屋登记机构办理。   二、依据《城市房地产转让管理规定》第七条   房地产转让,应当按照下列程序办理:   (一)房地产转让当事人签订书面转让合同;   (二)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请,并申报成交价格;   (三)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查,并在7日内作出是否受理申请的书面答复,7日内未作书面答复的,视为同意受理;   (四)房地产管理部门核实申报的成交价格,并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估;   (五)房地产转让当事?#31246;?#29031;规定缴纳有关税费;   (六)房地产管理部门办理房屋权属登记手续,核发房地产权属证书。

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