• 您的位置ㄩ华律网 > 法律聚焦 > 房屋买卖合同

    姚志明律师

    高级合伙人律师

    ?#26412;?#30408;科全球总部高级股权合伙人
    中央广播▲华夏之声◎特邀嘉宾律师

    13520209437

    执业十余年ㄛ专注合同诉讼领域研究﹝
    在线咨询

    房屋买卖合同

    房屋买卖合同 房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同ㄛ它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人ㄛ买受人支付价款的合同﹝房屋买卖合同的法律特征既有买卖合同的一般特征ㄛ也有其自身固有的特征﹝那么房屋买卖合同范本怎么写ˋ房买卖合同司法解释是怎样的ˋ农村房屋买卖合同的效力如何认定ˋ房屋买卖合同需要公证吗ˋ如何办理房屋买卖合同公证ˋ房屋买卖合同无效的情况有哪些ˋ房屋买卖合同应注意事项有哪些ˋ房屋买卖合同纠纷解决方法ˋ房屋买卖合同违约金怎么付ˋ小编为你整理了相关知识ㄛ希望对你有所帮助ㄐ

    2房买卖合同司法解释

    为正确﹜及时审理商品房买卖合同纠纷案件ㄛ根据▲中华人民共和国民法通则◎﹜▲中华人民共和国合同法◎﹜▲中华人民共和国城市房地产管理法◎﹜▲中华人民共和国担保法◎等相关法律ㄛ结合民?#24459;?#21028;实践ㄛ制定本解释﹝

    第一条 本解释所称的商品房买卖合同ㄛ是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人ㄛ买受人支付价款的合同﹝

    第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明ㄛ与买受人订立的商品房预售合同ㄛ应当认定无效ㄛ但是在起诉前取得商品房预售许可证明的ㄛ可以认定有效﹝

    第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请ㄛ但是出卖?#21496;?#21830;品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体?#33539;見?#24182;对商品房买卖合同的订立?#32422;?#25151;屋价格的?#33539;?#26377;重大影响的ㄛ应当视为要约﹝该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同ㄛ亦应当视为合同内容ㄛ当事人违

    ......

    阅读全文>>

    3房屋买卖合同纠纷解决方法

    1﹜商品房买卖合同基本概念

    商品房买卖合同ㄛ是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人ㄛ买受人支付价款的合同﹝

    2﹜预售许可证及向法院起诉时段决定商品房买卖合同的效力?

    出卖人未取得商品房预售许可证明ㄛ与买受人订立的商品房预售合同ㄛ应当认定无效ㄛ但是在起诉前取得商品房预售许可证明的ㄛ可以认定有效﹝

    3﹜那种情形出卖人的售楼广告构成商品房买卖合同的内容?

    商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请ㄛ但是出卖?#21496;?#21830;品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体?#33539;見?#24182;对商品房买卖合同的订立?#32422;?#25151;屋价格的?#33539;?#26377;重大影响的ㄛ应当视为要约﹝该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同ㄛ亦应当视为合同内容ㄛ当事人违反的ㄛ应当承担违约责任﹝

    4﹜正式商品房买卖合同签订前ㄛ买受人以认购﹜订购﹜预订向出卖人支付定金怎么处理?

    出卖人通过认购﹜订购﹜预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的ㄛ如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同ㄛ应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由ㄛ导?#24459;?#21697;房买卖合同未能订立的ㄛ出卖人应当将定金返还买受人﹝

    5﹜认购﹜订购﹜预订等协议具备那些条件ㄛ应认定为商品房买卖合同成立?

    商品房的认购﹜订购﹜预订等协议具备▲商品房销售管理办法◎第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容ㄛ并且出卖人已经按照?#32423;?#25910;受购房款的ㄛ该协议应当认定为商品房买卖合同﹝

    6﹜商品房预售合同未按规定办理登记备案ㄛ就无效吗?

    当事人以商品房预售合同未按照法律﹜行政法规规定办理登记备案?#20013;?#20026;由ㄛ请求确认合同无效的ㄛ不予支持﹝

    当事人?#32423;?#20197;办理登记备案?#20013;?#20026;商品房预售合同生效条件的ㄛ从其?#32423;見?#20294;当事人一方已经履行主要义务ㄛ对方接受的除外﹝

    7﹜被拆迁人对补偿安置房屋的优先取得权

    拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议ㄛ明确?#32423;?#25286;迁人以位置﹜用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置ㄛ如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人ㄛ被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的ㄛ应予支持﹝

    被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的ㄛ按照下面第八条的规定处理﹝

    8﹜那些情形买受人无法取得房屋ㄛ买受人享有什么权利?出卖人应承担的什么责任?

    具有下列情形之一ㄛ导?#24459;?#21697;房买卖合同目的不能实现的ㄛ无法取得房屋的买受人可以请求解除合同﹜返还已付购房款及利息﹜赔偿损失ㄛ并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任ㄩ

    (一)商品房买卖合同订立后ㄛ出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

    (二)商品房买卖合同订立后ㄛ出卖人又将该房屋出卖给第三人﹝

    9﹜因出卖人的责任导致合同无效或者被撤销﹜解除的ㄛ买受人享有何种权利?

    出卖人订立商品房买卖合同时ㄛ具有下列情形之一ㄛ导致合同无效或者被撤销﹜解除的ㄛ买受人可以请求返还已付购房款及利息﹜赔偿损失ㄛ并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任ㄩ

    (一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

    (二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

    (三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实﹝

    10﹜出卖人与第三人恶意串通ㄛ另行订立商品房买卖合同ㄛ买受人可向法院请求确认无效

    买受人以出卖人与第三人恶意串通ㄛ另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用ㄛ导致其无法取得房屋为由ㄛ请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的ㄛ应予支持﹝

    11﹜如何判断房屋的交付使用及房屋毁损﹜灭失的风险的承担?

    对房屋的转移占有ㄛ视为房屋的交付使用ㄛ但当事人另有?#32423;?#30340;除外﹝房屋毁损﹜灭失的风险ㄛ在交付使用前由出卖人承担ㄛ交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知ㄛ无正当理由拒绝接收的ㄛ房屋毁损﹜灭失的风险自书面交房通知?#33539;?#30340;交付使用之日起由买受人承担ㄛ但法律另有规定或者当事人另有?#32423;?#30340;除外﹝

    12﹜将交付或已交付的房屋主体结构质量不合格ㄛ买受人的权利

    因房屋主体结构质量不合格不能交付使用ㄛ或者房屋交付使用后ㄛ房屋主体结构质量经核验确属不合格ㄛ买受人请求解除合同和赔偿损失的ㄛ应予支持﹝

    13﹜房屋质量问题严重影响正常居住使用时ㄛ买受人的权利?对房屋修复及修复费用怎么处理?

    因房屋质量问题严重影响正常居住使用ㄛ买受人请求解除合同和赔偿损失的ㄛ应予支持﹝

    交付使用的房屋存在质量问题ㄛ在保修期内ㄛ出卖人应当承担修复责任;出卖?#21496;?#32477;修复或者在合理期限内拖?#26377;?#22797;的ㄛ买受人可以自行或者委托他人修复﹝修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担﹝

    14﹜房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同?#32423;?#38754;积不符ㄛ应如?#26410;?#29702;

    出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同?#32423;?#38754;积不符ㄛ合同有?#32423;?#30340;ㄛ按照?#32423;?#22788;理;合同没有?#32423;?#25110;者?#32423;?#19981;明确的ㄛ按?#25214;?#19979;原则处理ㄩ

    (一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)ㄛ按照合同?#32423;?#30340;价格据实结算ㄛ买受人请求解除合同的ㄛ不予支持;

    (二)面积误差比绝对值超出3%ㄛ买受人请求解除合同﹜返还已付购房款及利息的ㄛ应予支持﹝买受人同意继续履行合同ㄛ房屋实际面积大于合同?#32423;?#38754;积的ㄛ面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照?#32423;?#30340;价格补足ㄛ面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担ㄛ所有权归买受人;房屋实际面积小于合同?#32423;?#38754;积的ㄛ面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人ㄛ面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人﹝

    15﹜出卖人迟延交付房屋及买受人迟延支付房款ㄛ法院如?#26410;?#29702;?

    根据▲合同法◎第九十四条的规定ㄛ出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款ㄛ经催告后在三个月的合理期限内仍未履行ㄛ当事人一方请求解除合同的ㄛ应予支持ㄛ但当事人另有?#32423;?#30340;除外﹝

    法律没有规定或者当事人没有?#32423;見?#32463;对方当事人催告后ㄛ解除权行使的合理期限为三个月﹝对方当事人没有催告的ㄛ解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的ㄛ解除权消灭﹝

    16﹜不履行合同违约金的标准

    当事人以?#32423;?#30340;违约金过高为由请求减少的ㄛ应当以违约金超过造成的损失30%为标?#38469;实?#20943;少;当事人以?#32423;?#30340;违约金低于造成的损失为由请求增加的ㄛ应当以违约造成的损失?#33539;?#36829;约金数额﹝

    17﹜没有?#32423;?#36829;约金数额或者损失赔偿额计算方法ㄛ怎么处理?

    商品房买卖合同没有?#32423;?#36829;约金数额或者损失赔偿额计算方法ㄛ违约金数额或者损失赔偿额可以参?#25214;?#19979;标?#26082;范見?/p>

    逾期付款的ㄛ按照未付购房款总额ㄛ参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准计算﹝

    逾期交付使用房屋的ㄛ按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标?#26082;范芋?/p>

    18﹜出卖人原因导致买受人未能在规定期限内取得房屋权属证书ㄛ出卖人应承担什么责任?

    由于出卖人的原因ㄛ买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的ㄛ除当事人有特殊?#32423;?#22806;ㄛ出卖人应当承担违约责任ㄩ

    (一)商品房买卖合同?#32423;?#30340;办理房屋所有权登记的期限;

    (二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的ㄛ自房屋交付使用之日起90日;

    (三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的ㄛ自合同订立之日起90日﹝

    合同没有?#32423;?#36829;约金或者损失数额难以?#33539;?#30340;ㄛ可以按?#25214;?#20184;购房款总额ㄛ参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准计算﹝

    19﹜买受人无法办理房屋所有权登记ㄛ买受人权利

    商品房买卖合同?#32423;?#25110;者▲城市房地产开发经营管理条例◎第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年ㄛ由于出卖人的原因ㄛ导致买受人无法办理房屋所有权登记ㄛ买受人请求解除合同和赔偿损失的ㄛ应予支持﹝

    20﹜出卖人与包销人的权利义务?#33539;?/p>

    出卖人与包销人订立商品房包销合同ㄛ?#32423;?#20986;卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的ㄛ包销期满未销售的房屋ㄛ由包销人按照合同?#32423;?#30340;包销价格购买ㄛ但当事人另有?#32423;?#30340;除外﹝

    21﹜出卖人自行销售已经?#32423;?#30001;包销人包销的房屋ㄛ包销人如何行使权利?

    出卖人自行销售已经?#32423;?#30001;包销人包销的房屋ㄛ包销人请求出卖人赔偿损失的ㄛ应予支持ㄛ但当事人另有?#32423;?#30340;除外﹝

    22﹜商品房买卖合同纠纷各方诉讼地位?#33539;?/p>

    对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷ㄛ人民法院应当通知包销人参加诉讼;出卖人﹜包销人和买受人对各自的权利义务有明确?#32423;?#30340;ㄛ按照?#32423;?#30340;内容?#33539;?#21508;方的诉讼地位﹝

    23﹜买受人以担保方式付款不成ㄛ导?#24459;?#21697;房买卖合同不能继续履行的责任及处理?

    商品房买卖合同?#32423;見?#20080;受人以担保方式付款﹜因当事人一方原因未能订立商品房担保合同并导?#24459;?#21697;房买卖合同不能继续履行的ㄛ对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失﹝因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保合同并导?#24459;?#21697;房买卖合同不能继续履行的ㄛ当事人可以请求解除合同ㄛ出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人﹝

    24﹜商品房买卖合同被确认无效或者被撤销﹜解除时担保合同的处理

    因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销﹜解除ㄛ致?#32929;?#21697;房担保合同的目的无法实现ㄛ当事人请求解除商品房担保合同的ㄛ应予支持﹝

    25﹜商品房买卖合同纠纷与商品房担保合同纠纷的合并审理

    以担保为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销﹜解除合同的ㄛ如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求ㄛ应当与商品房担保合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的ㄛ 仅处理商品房买卖合同纠纷﹝担保权?#21496;?#21830;品房担保合同纠纷另行起诉的ㄛ可以与商品房买卖合同纠纷合并审理﹝

    商品房买卖合同被确认无效或者被撤销﹜解除后ㄛ商品房担保合同也被解除的﹜出卖人应当将收受的购房和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人﹝

    26﹜商品房担保合同未办理抵押登记买受人不按?#32423;?#36824;款ㄛ担保权人向谁主张权利?

    买受人未按照商品房担保合同的?#32423;?#20607;还ㄛ亦未与担保权人办理商品房抵押登记?#20013;齮?#25285;保权人起诉买受人ㄛ请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的ㄛ应当通知出卖人参加诉讼;担保权人同时起诉出卖人时ㄛ如果出卖人为商品房担保合同提供保证的ㄛ应当列为共同被告﹝

    27﹜商品房担保合同对买受人取得房屋权属证书并办理抵押登记不按?#32423;?#36824;款ㄛ担保权人向谁主张权利?

    买受人未按照商品房担保合同的?#32423;?#20607;还ㄛ但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记?#20013;齮?#25269;押权人请求买受人偿还或者就抵押的房屋优先受偿的ㄛ不应当追加出卖人为当事人ㄛ但出卖人提供保证的除外﹝

    28﹜法院处理商品房买卖合同纠纷案件ㄛ依什么法律依据裁判?

    法院为正确﹜及时审理商品房买卖合同纠纷案件ㄛ根据▲中华人民共和国民法通则◎﹜▲中华人民共和国合同法◎﹜▲中华人民共和国城市房地产管理法◎﹜▲中华人民共和国担保法◎﹜▲最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2003年)◎等相关法律﹜司法解释等结合民?#24459;?#21028;实践ㄛ依法审理﹝


    阅读全文>>

    4房屋买卖合同需要公证吗

    屋买卖合同是一?#32622;?#20107;法律行为ㄛ因此只要满足双方主体适格﹜双方意思表示真实一?#20081;约?#19981;违反国家法律法规及社会公共利益即被认为是有效的﹝而公证是公证机构根据自然人﹜法人或者其他组织的申请ㄛ依照法定程序对民事法律行为﹜有法律意义的事实和文书的真实性﹜合法性予以证明的活动﹝那些必须通过公证机构公证证明的法律行为ㄛ只有公证后方能发生效力ㄛ否则无效﹝而不需要公证就能生效的法律行为ㄛ通过公证过后ㄛ具有更强的证据力ㄛ但并不代表着公证赋予了其法律效力﹝房屋买卖合同便是属于这种类型﹝因此ㄛ房屋买卖合同的法律效力不受是否公证影响ㄛ但公证过的房屋买卖合同具有更强的证据力ㄛ法院一般予以直接采用﹝


    阅读全文>>

    5如何办理房屋买卖合同公证

    办理房产买卖合同(现售)公证须提交的证明资料:

    (一)转让方﹜受让方为自然人ㄩ提交有效的身份证明﹝如委托他人办理ㄛ还须提供经公证机构证明的授权委托书﹝

    (二)转让方﹜受让方为中国内地法人ㄩ

    1﹜公司的营业执照;

    2﹜法定代表人证明书及法定代表人身份证;

    3﹜如法定代表人授权他人办理ㄛ须提供授权委托书及受托人身份证﹝(注册地在深圳之外的公司ㄛ其法定代表人的授权委托书须办理公证)﹝

    (三)转让方﹜受让方为境外法人ㄩ

    1﹜转让方﹜受让方为香港公司ㄛ所提交的材料(商业登记证或注册证书﹜董事会决议﹜授权委托书等)需经中国司法部委托的香港律师(公证人)办理公证ㄛ并经中国法律服务(香港)有限公司办理转递;转让方﹜受让方为澳门公司ㄛ其材料经中国法律服务(澳门)公司办理公证;转让方﹜受让方为台湾公司ㄛ经台湾地区公证人办理公证并经?#21830;?#28286;海基会寄送﹝

    2﹜转让方﹜受让方为外国公司ㄛ所提交的材料(商业登记证或注册证书﹜董事会决议﹜授权委托书等)需经当地国家公证人公证ㄛ并经中国驻该国大使馆或领事馆办理认证﹝

    (四)房地产权证书﹝

    (五)房产信息单(可在我处现场申请查询)﹝

    (六)房地产买卖合同(现售)﹝

    (七)承办公证员根据案件的具体情况ㄛ要求当事人提供的其他证明资料﹝(温馨提示ㄩ本处尽可能的向您列明办理此项公证所需证明资?#24076;?#20294;不排除承办公证员根据案件的具体情况要求提供的其他证明资?#24076;?#19981;明之处请向承办公证员咨询ㄛ并以承办公证员要求提供的为准)


    阅读全文>>

    6房屋买卖合同应注意事项有哪些

    (1)房屋?#20013;?#26159;否齐全

    房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证ㄛ没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险﹝房主可能有房产证而将其抵押或转卖ㄛ即使现在没有将来办理取得后ㄛ房主还可以抵押和转卖﹝所以最好选择有房产证的房屋进行交?#20303;?/p>

    (2)房屋产权是否明晰

    有些房屋有好多个共有人ㄛ如有继承人共有的﹜有家庭共有的﹜还有夫妻共有的ㄛ对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同﹝如果只是部分共有人擅自处分共有财产ㄛ买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的﹝

    (3)交易房屋是否在租

    有些二手房在转让时ㄛ存在物?#32454;?#25285;ㄛ即还被别人租赁﹝如果买受人只看房产证ㄛ只注重过户?#20013;齮?#32780;不注意是否存在租赁时ㄛ买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产﹝因为我国包括大部分国家均认可※买卖不破租赁?#20445;?#20063;就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同﹝这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视ㄛ也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷﹝

    (4)土地情况是否清晰

    二手房中买受人应注意土地的使用性质ㄛ看是划拨还是出让ㄛ划拨的土地一般是无偿使用ㄛ政府可无偿收回ㄛ出让是房主已缴纳了土地出让金ㄛ买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限ㄛ如果一个房屋的土地使用权仅有40年ㄛ房主已使用十来年ㄛ对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时ㄛ就有点不划算﹝

    (5)市政规划是否影响

    有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁ㄛ或者房屋附近要建高层住宅ㄛ可能影响采光﹜价格等市政规划情况ㄛ才急于出售ㄛ作为买受人在购买时应全面了解详细情况﹝

    (6)福利房屋是否合法

    房改房﹜安居工程﹜经济适用房本身是一?#25351;?#21033;性质的政策性住房ㄛ在转让时有一定限制ㄛ而且这些房屋在土地性质﹜房屋所有权范围上有一定的国家规定ㄛ买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突﹝

    (7)单位房屋是否侵权

    一般单位的房屋有成本价的职工住房ㄛ还有标准价的职工住房ㄛ二者土地性质均为划拨ㄛ转让时应缴纳土地使用费﹝再者ㄛ对于标准价的住房一般单位享有部分产权ㄛ职工在转让时ㄛ单位享有优先购买权﹝买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益﹝

    (8)物管费用是否拖欠

    有些房主在转让房屋时ㄛ其物业管理费ㄛ电费?#32422;?#19977;气(天然气﹜暖气﹜煤气)费用长期拖欠ㄛ且已欠下数目不小的费用ㄛ买受人不知情购买了此房屋ㄛ所有费用买受人有可能要全部承担﹝

    (9)中介公司是否违规

    有些中介公司违规提供中介服务ㄛ如在二手房贷款时ㄛ为买受人提供零首付的服务ㄛ即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来﹝买受人以为自己占了便宜ㄛ岂不知如果被银行发现ㄛ所有的责任有可能自己都要承担﹝

    (10)合同?#32423;?#26159;否明确

    二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面ㄛ但对于一些细节问题还应?#32423;?#28165;楚ㄛ如ㄩ合同主体﹜权利保证﹜房屋价款﹜交易方式﹜违约责任﹜纠纷解决﹜签订日期等等问题均应全面考虑﹝


    阅读全文>>

    7农村房屋买卖合同的效力如何认定

    ▽案例▼

    1991年6月 21日ㄛ原告罗女士及丈夫黄某与原某村农民王?#22478;?#35746;了房屋买卖契约﹝王某由于农转非欲出售其房屋ㄛ所在村社无人购买ㄛ通过村社两级干部执笔ㄛ王某自愿将其位于?#20040;?#30340;砖瓦房4间出售给拥有城镇户口的罗女士夫妻﹝黄某交付了3300元购房款ㄛ王某也将乡村房屋所有权证和土地使用权证交给了罗女士夫妻﹝双方签订的购房协议加盖了村公所﹜乡人民政府的公章ㄛ而且罗女士向县政府缴纳了契税198元ㄛ契税凭证上现业主的姓名已经变更为罗女士丈夫的名字ㄛ但未到相关部门履行过户?#20013;齱?#27492;后ㄛ罗女士一家人一?#26412;?#20303;在该屋﹝2008年6月5日ㄛ该房屋所在的土地被政府征收ㄛ罗女士一家的宅基地面临拆迁ㄛ巨大的利益导致王某的家人与罗女士发生了矛盾ㄛ罗女士无法获得拆迁补偿款﹝2011年6月ㄛ罗女?#31185;?#35785;要求确认合同有效﹝

    原告罗女士认为ㄛ1991年6月21日签订的购房协议是双方真实意思的表示

    ......

    阅读全文>>

    8房屋买卖合同无效的情况有哪些

    1 房地产分离出卖ㄛ合同无效﹝

    由于房屋是建筑在土地上的ㄛ为土地的附着物ㄛ具有不可分离性ㄛ因此ㄛ房屋的所有权通过买卖而转让时ㄛ该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让﹝如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方ㄛ或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权ㄛ买方可以提出这种买卖合同无效﹝

    2 产权未登记过户ㄛ合同无效﹝

    房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部?#35834;?#35760;过户为标志ㄛ否则ㄛ房屋买卖合同不能生效ㄛ也就不能发生房屋所有权转移的法律效果﹝即使房屋已实际交付也属无效﹝?#25163;?#35201;房屋没有正式办理登记过户?#20013;齮?#21363;使卖方已收取了房价款ㄛ并将房屋交付买方使用ㄛ当事人仍可提出合同无效的主张﹝

    3 产权主体有问题ㄛ合同无效﹝

    出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人﹝非所有权人出卖他人房屋的ㄛ其买卖行为无效﹝房屋的产权为数人共有的ㄛ必须征得共有人同意才能出卖﹝出卖共有房屋时ㄛ须提交共有人同意的证明书﹝部分共有人未取得其他共有人同意ㄛ擅自出卖共有房屋的ㄛ其买卖行为也无效﹝

    4 侵犯优先购买权ㄛ合同无效﹝

    房屋所有人出卖共有房屋时ㄛ在同等条件下ㄛ共有人有优先购买权﹝房屋所有人出卖已租出房屋时ㄛ须提前三个月通知承租人ㄛ在同等条件下ㄛ承租人有优先购买权﹝所谓※同等条件?#20445;?#20027;要是指房价同等ㄛ还包括房价交付期限﹜方式同等等﹝房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人﹜承租人优先购买权的ㄛ共有人﹜承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效﹝

    5 单位违反规定购房ㄛ合同无效﹝

    机关﹜团体﹜部队﹜企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋﹝如因特殊需要必须购买ㄛ须经县以上人民政府批准﹝单位违反规定ㄛ购买私房的ㄛ该买卖关系无效﹝有的单位以个人名义购买私房ㄛ产权也登记在个人名下ㄛ但实际上是单位出资ㄛ作为单位的固定资产用于生产﹜经营﹜办公或用作集体宿舍等ㄛ这种情况属于单位变相购买私房ㄛ该买卖关系无效﹝凡享受国?#19968;?#20225;业事业单位?#22266;灥?#24265;价购买或建造的城市私有房屋ㄛ需要出卖时ㄛ只准卖给原?#22266;?#21333;位或房管机关ㄛ否则也无效﹝

    6 价格欺诈ㄛ?#20801;?#20844;平ㄛ合同无效﹝

    买卖城市私有房屋ㄛ双方应当本着按?#20107;?#20215;的原则ㄛ参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格ㄛ经房屋所在地房管机关同意后才能成交﹝买卖合同生效后ㄛ双方均不得因价格高低无故翻悔ㄛ应按合同议定的价款﹜期限和方式交付﹝但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈﹜隐瞒行为或在成交后发现内在质量问题的ㄛ买受人可要求同出卖人重新议定价格ㄛ协商不成的ㄛ可向法院起诉﹝

    7 非法转让ㄛ合同无效﹝

    买卖城市私有房屋ㄛ双方应当本着按?#20107;?#20215;的原则,不得非法转让ㄛ否则合同无效﹝


    阅读全文>>

    9房屋买卖合同违约金怎么付

    一﹜违约金是否不能超过合同总金额的20%?

    在中介提供的很多关于房屋买卖合同的格式条款中ㄛ中介通常将违约金?#32423;?#20026;总房价的20%﹝很多人以为违约金最多只能?#32423;?#20026;20%﹝其实纯属误读﹝我国的▲担保法◎中规定了定金不能超过合同总金额的20%ㄛ也许对违约金的误读从此而来﹝但定金和违约金并不是一回事﹝违约金多高ㄛ完全可以由房屋买卖的双方根据自己的意愿协商?#33539;芋?/p>

    二﹜房屋买卖合同违约金中?#32423;?#20102;违约金ㄛ一方迟延履行合同义务时ㄛ守约方就可主张全额的违约金?

    在二手房买卖合同中ㄛ通常会?#32423;?#19968;种※滞纳金?#20445;?#20027;要是针对迟延履行合同义务时ㄛ违约方需支付的;另外一种是违约金ㄛ通常是指一方违约导致合同无法继续履行时ㄛ违约方需支付给守约方的﹝但是有时由于合同文字不严谨ㄛ或者对法律一知半解ㄛ很多人混淆了这两种违约金的适用ㄛ在一方稍有违约情形时ㄛ守约方就希望能要求20%或者更高额的违约金ㄛ但其实是不能得到法律支持的﹝只有在一方严重违约ㄛ导致合同解除时ㄛ才承担此部分违约金﹝如果合同继续履行ㄛ一般参照※滞纳金§追究违约责任﹝

    三﹜既然合同中?#32423;?#20102;违约金的数额ㄛ就应该按照?#32423;?#25191;行?

    违约金可以由买卖双方依据自己的意愿协商?#33539;見?#20294;如果发生纠纷ㄛ并不一定能完全按照?#32423;?#30340;数额执?#23567;?#22240;为我们国家合同法的违约责任是一种补偿ㄛ只是弥补损失ㄛ而不是惩罚性的违约金﹝因此如果合同中?#32423;?#30340;违约金过高或过低ㄛ都可参照实际损失进行调整﹝具体?#25285;?#22914;果合同中?#32423;?#30340;违约金高于实际损失的30%ㄛ则认为违约金?#32423;?#36807;高ㄛ需要?#23454;?#35843;低;如果合同中?#32423;?#30340;违约金低于实际损失ㄛ则守约方除可主张违约金外ㄛ对于违约金不足以弥补损失的部分ㄛ还可要求违约方赔偿ㄛ即参照实际损失调高违约金﹝比如房屋买卖合同中?#32423;?#19978;家如迟延迁出户口ㄛ每逾期一天ㄛ需按日支付合同总金额千分之五的滞纳金ㄛ当双方发生争议时ㄛ下家无法证明自己的实际损失真有那么多ㄛ法院最终将违约金调整为每日100元﹝


    阅读全文>>

    10?#21028;?#24459;师解答

    私下签订的房屋买卖合同具有法律效益吗ˋ
    1﹜您们签订的合同是有效的ㄛ2﹜您不是这套房屋的法律房主ㄛ3﹜您是无法卖掉这套房子的ㄛ因为从法律上您没有房产证?#20849;?#26159;法律上的房主ㄛ所以您是无权处分的﹝
    房屋买卖合同不公证可以么
    如果暂不涉及房屋所有权变更登记ㄛ可以不进行公证﹝但若涉及所谓的更名过户ㄛ需要登记﹝无论如何需要双方在合同中明确双方的权利义务关?#25285;?#20197;免此后不必要的纠纷﹝

    11根据您的需求ㄛ我们为您推荐了4位律师

    5,10,11,140
    5
    鏃厒陬ぉ