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    张晓黎律师

    高级合伙人律师

    北京京云律师事务所副主任,执业十余年,高级合伙人。
    执业十余年,所办理案件满意率高。

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    办案效率高、逻辑思维强、代理胜诉率高
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    小产权房

    小产权房 小产权房是人们在社会实践中形成的一种?#32423;?#20439;成的称谓。所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是?#19978;?#25919;府或村委会颁发,所以叫做“乡产权房?#20445;?#21448;?#23567;?#23567;产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产,实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证,购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。下面华律网小编将向大家介绍有关小产权房的知识,?#20040;?#23478;对小产权房有个更全面的了解。

    1小产权房最新政策

    《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》日前发布,其中明确了相关工作的重大政策问题。前不久,国土资源部召开通气会表示,将力争在明年年底前基本完成全国农村集体土地的确权登记发证工作,并明确制定出小产权房最新政策,小产权房不得登记发证。目前,农村集体土地的确权登记已完成70%-80%。

    根据小产权房最新政策,小产权房不得发证

    ......

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    2小产权房是什么意思

    第一类小产权房:占用集体用地或耕地违法建设,将农民集体用地使用权流转,用于商品住宅开发的违法建筑。

    第二类小产权房:在政府划拨或出让的土地上,不按规划功能开发或使用,并将限制销售的房屋直接在市场上销售,具有产权纠纷隐患的不完全产权房。

    第三类小产权房:在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发,之后卖给军人以外的地方?#29992;瘢?#20439;称“军产房”。


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    3小产权房能买吗,有房产证吗

    可以买,但具有一定风险。

    小产权房屋是没有房产证的,小产权房的产权并不完整。


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    4小产权房拆除如何赔偿

    小产权房遇到拆迁很难获得补偿

    购买小产权房的风险很多。小产权房不具备普通商品房的法律性质,在购买过程中出现合同纠纷难以得到等同保护;开发建设过程中缺少监管,其质量问题出现的概率要高过商品房;而因为无法办理合法的产权?#20013;?#36141;买后也不能合法转让过户,对房产价值影响很大;若遇国家拆迁,很难得到相应的拆迁补偿。因此告诫市民,不要一味看重小产权房的使用价值和?#22303;?#20215;格,也要多考虑下法律风险和长远预期。


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    5小产权房可以租赁吗

    小产权房的租赁合同是无效的。

    《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条:出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部?#25490;?#20934;建设的,人民法院应当认定有效。

    第三条第一款:出租人就未经批准或者未按?#24352;?#20934;内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部?#25490;?#20934;建设的,人民法院应当认定有效。

    因此,小产权房的租赁合同是无效的。


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    6小产权房屋买卖合同范本

    小产权房屋买卖合同范本

    出卖人(甲方): 身份证号码:

    买受人(乙方): 身份证号码:

    ?#20303;?#20057;双方就房屋买卖事项在平等自愿,协商一致前提下订立本合同条款如下,以?#20351;?#21516;遵守。

    一、甲方自愿将其村证房位于石家庄市___________区_______________________________________的房屋(建筑面积_________平方米)以人民币_______仟_______佰_______拾_______万_______仟_______佰_______拾_______元整(¥________ 元)的价款出售给乙方。(含地?#29575;搖?#21495;——平方米)

    二、乙方支付甲方合同保证定金壹万元,如甲方反悔本合同,双倍赔偿;如乙方反悔本合同,定金不退。

    三、本合同签定时,甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时,甲?#25509;?#21327;助乙方办理房屋产权?#20013;?#26412;合同发生的契税,土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。

    四、本合同签订后,甲方对——的房屋使用、?#25214;妗?#20986;租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。

    五、本合同签订后,甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利,乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后,甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》;

    六、违约责任

    1、甲?#25509;?#24403;于2009年 月 日交付乙方房屋,甲方如不按合同规定的日期交付房屋,每逾期1天按房价总额千?#31181;?#19968;计算违约金支付给乙方。逾期超过____五___个?#29575;保?#20057;方有权解除本合同。解约时,甲方除将已收的房价款全部退还乙方外,并应赔偿乙方经济损失人民币___四万______元。

    2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙?#25509;?#21152;付按日千?#31181;?#19968;计算的违约金给甲方。逾期超过___五____个?#29575;保?#30002;方有权解除合同。解约时,乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。

    3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使,一?#24615;?#20219;由甲方承担,并应赔偿乙方的损失。

    4、本合同签订后,任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除,甲?#25509;?#25353;照市场评估价返还乙方房屋价款,并赔偿乙方的房屋装修费用。

    5、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的,甲?#25509;?#24403;通知乙方,如有补偿款发放,甲?#25509;?#24403;全额退还乙方。

    七、本合同在履行过程中发生的争议,由双方当事人协商解决;协商不成的按?#29575;?#31532;_________种方式解决。

    1、提交______________________________________仲裁委员会仲裁。

    2、依法向——区人民法院起诉。

    八、其他?#32423;?#20061;、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议,补充协议与本合同具有同等法律效力。

    十、本合同一式5份,甲乙方各执一份,见证人各一份。

    甲方:

    乙方:

    年月 日

    年月日

    见证人:

    年月日年月日


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    7小产权房买卖需要注意的法律问题

    1、小产权房交易是违法的,是国家和法律禁止的,所以得不到法律的保护。

    2、因违法,所以就存在被拆除或没收,并得不到有效补偿的风险存在。2009年6月2日出台的《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》(以下简称《决定》第五条规定“经普查记录的违法建筑,市政府应当区别其违法程度,根据本决定以及土地利用总体规划、城市规划和土地利用计划要求,?#30452;?#37319;用确认产权、依法拆除或者没收、临时使用等方式,?#21046;?#20998;批处理。”

    3、违约或一房多卖或房子的其他权利瑕疵等情况容易发生。因小产权房买卖是非法的,所以当一方反悔时,就可以主张合同无效;而又因小产权房没有有效登记,所以第三方根本无法查到买卖情况或是房子的权益状态,所以容易一房多卖或者其他权利瑕疵;

    4、转让?#20013;?#34429;?#24739;?#21333;,但是毕竟违法,也造成了再转让困难,而且升值的空间也不大;

    5、房子寿命风险。虽说中国的商品房寿命不怎么样,但从总体平均上来看,相对于小产权房还是好一些,毕竟一般建小产权房的都是些不合法的开发公司,而且如有质量问题也得不到售后服务。


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    8小产权房拆迁有补偿吗

    小产权房不具备普通商品房的法律性质,在购买过程中出现合同纠纷难以得到等同保护;开发建设过程中缺少监管,其质量问题出现的概率要高过商品房;而因为无法办理合法的产权?#20013;?#36141;买后也不能合法转让过户,对房产价值影响很大;若遇国家拆迁,很难得到相应的拆迁补偿。即使有也比有房产证的房子补偿少。


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    9小产权房能贷款吗,如何贷款

    不能。

    和一般意义上的商品房相比,小产权房没有土地出让金概念,也没有开发商疯狂的利润攫取,所以小产权房的价格一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低,价格低是大量城镇?#29992;?#39030;着产权风险购买小产权房的根本原因。

    日常生活中不少朋友会因为小产权房子便宜选择购买,然而在我们进行房屋交易过程中,房产证是必须要有的证件,如果没有房产证,那么该房主就对该房子只有居住权,而并没有使用权,自然也就不能将该房子进行交易或者抵押。

    由于小产权其实就是没有产权,只有销售方的出售合同并且没有房管单位的认同,该类房产一旦出现政策规划房屋价值将会有很大的变化,因此银行都不会做小产权房的抵押贷款。



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    10优秀律师解答

    我想购买两间小产权房门面,3千多一平?#20303;?#21327;议书写的如果违约,按购房款的3倍赔付律师事务所的见证书具有法律效力吗/?
    你好,根据物权法的规定,合同的效力是有效的,但是不能保证你取得房屋产权证书!
    我买的小产权房出?#31181;?#37327;问题该怎么办
    如果确实存在质量问题,可以要求开发商承担责任,如需帮助,来电咨询。

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