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    邓小军律师

    专职律师

    房产纠纷与建筑工程专业律师
    四川兴蓉律师事务所主办律师

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    住房限购政策

    住房限购政策 在许多一线大城市都有住房限购令目的是为了防止房价过快的上涨有效的调解国内的产业但是也有许多人不太了解住房限购的相关政策由于住房限购令产生的纠纷该怎样处理以及在限购令下如何购房等问题这些问题往往都是与我们大家的生活息息相关的问题华律小编为您整理的这个专题将为您解答以上问题专题包含解析限购令下的购房程序住房限购政策内容,住房限购具体措施限购对房价的影响全国各地住房限购政策等文章希望可以帮助您解决生活中的困难

    1全国限购城市名单及政策

    (一)北京

    1在北京市限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)的情况

    (1)已拥有1套住房的本市户籍?#29992;?#23478;庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭持有有效北京市工作居住证的家庭);

    (2)持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍?#29992;?#23478;庭

    2 暂停在北京市向其售房的情况

    (1)已拥有2套及以上住房的本市户籍?#29992;?#23478;庭;

    (2)拥有1套及以上住房的非本市户籍?#29992;?#23478;庭;

    (3)无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍?#29992;?#23478;庭

    (二)上海

    1在上海限购1套住房的情况

    (1)在本市已有1套住房的本市户籍?#29992;?#23478;庭;

    (2)连续5年及以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍?#29992;?#23478;庭限购1套住房

    2暂停在上海市向其售房的情况

    (1)在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍?#29992;?#23478;庭;

    (2)拥有1套及以上住房的非本市户籍?#29992;?#23478;庭;

    (3)无法提供连续5年及以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍?#29992;?#23478;庭

    (三)广州

    本市户籍?#29992;?#23478;庭限购2套住房(含新建商品住房和二手住房下同);非本市户籍?#29992;?#23478;庭能提供购房之?#28072;?年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的限购1套住房非本市户籍?#29992;?#23478;庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房

    (四)深圳

    本市户籍?#29992;?#23478;庭(含部分家庭成员为本市户籍?#29992;?#30340;家庭)继续执行限购2套住房的政策;

    本市户籍成年单身人士(含离异)在本市限购1套住房;

    能提供自购房之日起计算的前5年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险

    证明的非本市户籍?#29992;?#23478;庭限购1套住房;

    对境外机?#36141;?#20010;人购房?#32454;?#25353;照有关政策执?#23567;?#36141;房时间的认定以在本市房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准

    (五)苏州

    非本市户籍?#29992;?#23478;庭申请购买第1套住房时应提供自购房之日起前2年内在苏州市区(含吴江区)昆山市太仓市累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明;暂停对已拥有1套及以上的非本市户籍?#29992;?#23478;庭出售新建商品住房和二手住房;暂停向拥有3套及以上的本市户籍?#29992;?#23478;庭出售新建商品住房和二手住房;房地产开发企业和房地产经纪机构不得向不符合条件的购房人出售商品住房购房人需提供现有房屋情况相关证明材料并出具书面?#20449;?#36829;反上述规定的房地产交易和不动产登记部门不予办理相关?#20013;?#33487;州市引进的各类外来人才凭有关证明文件参照执行本市户籍?#29992;?#36141;房政策

    该意见适用于苏州市区(含吴江区)昆山市太仓市

    (六)厦门

    对以下三种类型?#29992;?#23478;庭暂停在本行政区域内向其销售建筑面积180平方米及以下的商品住房

    1拥有2套及以上住房的本市户籍?#29992;?#23478;庭;

    2拥有1套及以上住房的非本市户籍?#29992;?#23478;庭;

    3无法提供购房之?#28072;?年内在本市逐月连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍?#29992;?#23478;庭

    上述商品住房包括新建商品住房和存量住房(二手住房)交易时间按以下方式认定购买新建商品住房以提交商品房买卖合同网签时间为准存量住房(二手住房)买卖以市不动产登记中心业务收件时间为准

    (七)杭州

    在市区限购范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍?#29992;?#23478;庭出售住房包括新建商品住房和二手住房限购范围为上城区下城区江干区拱墅区西湖区杭州高新开发区(滨江)杭州经济技术开发区杭州之江国家旅游度假区萧山区余杭区不包含富阳区大江东以及临安桐庐建德淳安四县(市)

    2017年3月杭州限购政策再加码

    3月2日为进一?#28966;?#24443;落实国家房子是用来住的不是用来炒的房地产市场调控精神促进杭州房地产市场平稳健康发展在2016年9月19日实施部分区域限购以及2016年11月10日升级限购措施基础上根据市政府决定杭州市住房保障和房产管理局发布关于进一步调整住房限购措施的通知明?#32439;?017年3月3日起进一步调整住房限购政策包括扩大限购实施范围升级非本地户籍?#29992;?#38480;购措施和增设本地户籍?#29992;?#23478;庭限购措施

    此次限购政策主要体现在3个方面

    1扩大限购实施范围自2017年3月3日起富阳区大江东产业集聚区纳入限购范围即在市区范围内(包括上城区下城区江干区拱墅区西湖区杭州高新(55.750, 0.00, 0.00%)开发区(滨江)杭州经济技术开发区杭州之江国家旅游度假区萧山区余杭区富阳区和大江东产业集聚区)统一执行限购措施

    2调整非本地户籍?#29992;?#23478;庭个人所得税或社会保险证明年限1年升至2年由原有自购房之日起前2年内在本市连续缴纳1年以上调整为自购房之日起前3年内在本市连续缴纳2年以上?#20445;?#38750;本市户籍?#29992;?#23478;庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房

    3本地户籍?#29992;?#23478;庭限购2套非本地户籍?#29992;?#23478;庭限购1?#20303;?#26126;确暂停对已拥有2套及以上住房的本市户籍?#29992;?#23478;庭已拥有1套及以上住房的非本市户籍?#29992;?#23478;庭出售新建商品住房和二手住房

    农历春节过后杭州房地产市场购买需求旺盛部分投?#24066;?#27714;包括外来购房需求重?#24459;?#28201;尤其是大江东和富阳等非限购区域外地投?#25910;?#36141;买比例升温更为明显大江东外地人购房比例连续几个月高达50%

    浙江大学房地产研究中心贾生华教授认为近期杭州房地产市场需求十分旺盛供求关系紧张加大限购力度和范围有助于?#31181;?#25237;?#24066;?#38656;求有助于保护真正刚需有助于稳定市场预期有助于杭州房地产市场的健康?#20013;?#21457;展

    (八)南京

    暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍?#29992;?#23478;庭出售住房包括新建商品住房和二手住房暂停向拥有2套及以上住房的本市户籍?#29992;?#23478;庭出售新建商品住房对非南京户籍?#29992;?#23478;庭申请购买首套住房时应提供自购房之日起前两年内在南京累计缴纳一年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明南京户籍成年单身人士(含离异)在本市限购一套住房

    (九)天津

    在本市拥有1套及以上住房的非本市户籍?#29992;?#23478;庭暂停在市内六区和武清区范围内再次购买住房包括新建商品住房和二手住房

    (十)郑州

    在郑州市市内五区和郑州航空港经?#31859;?#21512;实验区郑东新区郑州经济开发区郑州高新区范围内对拥有2套及以上住房的本市户籍?#29992;?#23478;庭和拥有1套及以上住房的非本市户籍?#29992;?#23478;庭限购180平方米以下(不含180平方米)的住房12月21日又将180平方米(含)以上住房(包括新建商品住房和存量住房)纳入限购范围

    非郑州户籍家庭在本市购买住房时需提供在本市连续缴纳2年以上(含2年)个人所得税或社会保险证明

    (十一)成都

    成都高新区成都天府新区锦江区青羊区金牛区武侯区成华区龙泉驿区新都区温江区双流区郫县范围内实行住房限购同一身份自然人法人只能新购买1?#21672;?#21697;住房(法人单位经审查确属用自有?#24335;?#36141;买商品住房且用于职工自住的除外)

    成都高新区南部园区天府新区成都直管区的户籍?#29992;?#25110;在成都高新区南部园区天府新区成都直管区稳定就业并连续缴纳社会保险或个人所得税1年以上的其他地区户籍?#29992;?#22312;本区域内无自有产权住房且2016年10月1日后尚未在住房限购区域内新购买商品住房的可在本区域范围内购买1?#21672;?#21697;住房不符合上述条件的?#29992;?#19981;得在上述区域购买商品住房


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    2限购对房价的影响

    1短期影响

    ?#26377;?#27714;面讲限购令的出台通过户籍限制在短期内主要?#31181;?#20102;当期决定购房的?#29992;?#20197;及投机性购买者从而立即将一部分房屋需求者清除出了市场这会造成房屋需求的萎缩在其他条件不变的情况下短期内房价会下跌另外满足购房要求的购买者也可能会因为该政策的出台而暂时延迟购买这在短期内也会造成成交量的下跌从而也会带来房价的下跌

    从供给面来看短期内市场上的房屋供给主要是已建成正在销售的房屋和?#29992;?#36890;过预付款购买的在建的房屋一般?#36947;?#36825;些在建的房屋是以前决策带来的住房投资跟现期的政策变化没多大关系因此可以认为短期内房屋的总供给量没什么变化

    因此在短期内限购令的出台会带来房价的下跌包括新房和二手房成交价的下跌但是由于住房需求是刚性的居住是一?#30452;?#38656;品所以通过购买房屋满足居住需求的这部分购买力和投机性购买力被限制后这些购买力必然流向其他地区或房屋租赁市场等因而也会给房屋的租金带来上涨的压力

    2中期影响

    从中期来看限购令对需求面的影响主要取决于限购令执行的时间限购令是个政策性的东西它不是一项具有长期影响的根本制度只是个过渡性的东西寿命是有限的一旦政府觉得已无再继续执行这个政策的必要该政策就会被取消那么可以推知政策取消的时候就应该是政府认为房价比较合理或者是政府认为房价是老百姓基本可以接受的时候了所以?#26377;?#27714;面讲限购令对房价的影响取决于政策本身被执行的时间如果该政策一直被执行的话一部分购房需求就会?#36158;?#34987;?#31181;ƣ?#20174;而?#36158;?#23545;房价上升起到一定的?#31181;?#20316;用

    再从供给面来看中期内房屋的供给量主要取决于可用于建房的土地供应量和房屋供给的结构京十五条对土地供应做出了一些规定包括保证土地的供应和加强保障房公共租赁房的供给等但土地供应的上限也是受到国土政策的限制的因此理论上讲中期内房屋的总供给量会上升这样会促使房价下跌

    但是如果回?#36739;质道?#30475;的话政策的执行可能未必就按文件的要求来走?#36136;?#20013;开发?#22871;?#20026;房地产建造的一线执行者他们建造房屋是以利润最大化为目标的在土地供应量有限的情况下他们会尽可能建造出附加?#21040;细?#30340;房屋而这类房屋中有相当比例是面向富人的一般来说这种房屋的平均价格也比?#32454;ߡ?#25152;以从中期来看?#36136;?#20013;房屋的供给结构会发生变化而这种房屋供给结构的变化是会促使房价上涨的

    综上分析限购令中期内对房价的影响不明朗?#36136;?#20013;房价中期内倾向于在?#32454;?#20301;成交或达到均衡当然这里的分析未提到政府对房地产商改变房屋供应结构的阻止这是个比?#32454;?#26434;的问题它受到中央政府和地方政府的博弈以及地方政府和开发商可能会合谋等因素的影响作为关键变量的地方政府的行为会因所处环境的变化而不断调整以最大化其?#25214;?/p>

    3长期影响

    影响房屋需求的长期因素跟短期和中期因素是不太一样的中国经济依然可能?#20013;?#33509;干年的高增长城市化的推进以及由此形成的公众认为房价长期将趋于上涨的预期等因素?#36158;?#25151;价在长期内一定是上涨的由于这些长期因素是受到其他一些更根本因素影响的因而限购令对长期内房价上涨几乎没有影响限购令只能是在执行比较?#32454;?#30340;时候通过减缓这些长期因素的作用来减缓房价上涨的速度就像给房价的长期上涨装上一个缓冲器一样

    从供给方面来看长期内用于建房的土地供应量的存量是刚性的房屋的供给只能在土地供应存量有限的情况下在供给结构上做文章在全国或北京的房屋需求达到饱和之前土地供应的存量如果被耗尽的话就只能带来后续房价的不断上涨而在需求未饱和之前不断加大的供给量和供给结构调整都是可以缓解房价上涨的限购令对房屋供给的长期影响几乎看不?#20581;?#25152;以从长期来看几乎可以忽略限购令对房价的影响


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    3住房限购纠纷成功案例

    案情简介

    2010年11月21日由北京xx房地产经纪有限责任公司居间安先生与王先生签订北京市房屋买卖合同及补充协议约定由安先生购买王先生所有的位于北京市朝阳区xx家园xx号楼3单元302号房屋房屋成交价格人民币1,790,000元

    合同签订当日安先生即按照合同约定向被告支付购房订金30000元并向居间方北京xx房地产经纪有限责任公?#23616;?#20184;居间服务费35,800元2010年12月15日原告一次性向被告支付购房款1,760,000元至此安先生已支付诉争房屋全部购房款1,790,000元

    因房屋系经济适用房且未满五年合同签订时无法办理过户?#20013;?#36930;王先生将房屋产权证商品房买卖合同原始购房发票原件两张原?#35745;?#31246;发票原件等文件交予安先生管理2010年12月15日王先生将诉争房屋交付安先生安先生占有使用诉争房屋至今自2010年12月15日起由诉争房屋所产生的各项费用都是由安先生支付

    房屋原?#35745;?#31246;发票日期为2007年4月23日按照双方签订的补充协议第4条由于此房屋是经济适用房契税发票日期至2012年4月满5年房屋满5年后王先生无条件配合安先生在30个工作日内办理过户?#20013;?/p>

    2012年4月安先生与王先生依约办理诉争房屋过户?#20013;?#26102;被告知2011年2月15日北京市人民政府办公厅下发了关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知(以下统称京十五条)根据该文件原告无在京购房资格诉争房屋不能办理过户?#20013;?/p>

    知道这个情况以后安先生十分焦?#20445;?#25214;到韩律师韩律师接受安先生的委托后全面查找相关法律法规找寻能够支?#32844;?#20808;生诉讼请求的各项法规和政策积极与法官沟通数次最终法?#21495;?#20915;继续履行合同王先生于判决生效后十五日内协助安先生办理房屋过户?#20013;?#23433;先生非常高兴拖延了一年的事情终于得到了圆满解决

    律师说案

    为了调控上涨过快的房价2011年2月15日北京市人民政府办公厅下发了关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知(以下统称京十五条)根据该通知非京籍?#29992;?#23478;庭如果在北京购房需要持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年以上在本市缴纳社会保险或者个人所得税

    .........

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    4成都限购政策具体规定

    一扩大住房限购范围

    将二手住房纳入限购范围购房者在住房限购区域购买二手住房的应符合成办发201637号成办发201645号文件规定的购买商品住房条件且只能新购买1套住房(包括商品住房和二手住房)

    二强化区域职住平衡

    在成都高新区西部园区锦江区青羊区金牛区武侯区成华区龙泉驿区新都区温江区双流区郫都区区域内购买住房的购房者须具有限购区域户籍或在限购区域稳定就业且连续不间断缴纳社会保险24个?#20081;?#19978;

    成都高新区南部园区天府新区成都直管区限购政策继续按成办发201645号文件执行但其中非本区户籍?#29992;?#39035;连续不间断缴纳社会保险24个?#20081;?#19978;

    三加强购房资格审核

    非本区域户籍?#29992;?#19981;得通过补缴社会保险在限购区域购买住房房管人社等部门要切?#24503;?#34892;职责强化部门协作加强购房资格审核确保住房限购措施落到实处

    四支持合理住房需求

    对于重大招商引资项目和机关企事业单位引进的高端人才等经所在区政府(管委会)认定后其购房可不受户籍社保缴纳时限的限制但所购商品住房自合同备案之日起二手住房自载入不动产登记簿之日起5年内不得上市转让

    五打击违法违规行为

    加强市场监管规范市场秩序严厉查处违规收取诚意金虚高装修费用变相提价伪造或虚开社会保险缴纳证明等违法违规行为


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    5解析限购令下的购房程序

    (一)提交资料

    1购房人及家庭成员情况申报表;

    2购房家庭住房信息查询申请表;

    3家庭成员的身份证明户口?#23613;?#32467;婚证原件和?#20174;?#20214;;非本市户籍?#29992;?#23478;庭的,还应提交个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的原件和?#20174;?#20214;;

    4委托房地产开发企业进行住房信息查询的,查询人出?#23613;?#36141;房家庭住房信息查询授权委托书;委托自然人查询的,查询人出示经公证的委托书

    (二)申报程序

    1申请人持上述资?#31995;?#30456;关地点申请购房家庭住房情况证明;

    2工作人员核实购房人家庭成员身份证明后,查询家庭住房信息,依据查询结果打印购房家庭住房情况证明,符合限购政策的出具购房家庭住房情况证明,否则不予出具;

    3申请人持购房家庭住房情况证明到窗口盖章交费

    限购令后购买二手住房

    (一)申报资料

    1购房人及家庭成员情况申报表;

    2家庭成员的身份证明户口?#23613;?#23130;姻证明,非本市户籍?#29992;?#23478;庭的,还应提交个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的原件和?#20174;?#20214;;

    3委托自然人查询的,查询人出具经公证的委托书

    (二)申报程序

    1申请人持上述资?#31995;?#30456;关地点抽号后到办事窗口申请购房家庭住房情况证明;

    2工作人员核实购房人家庭成员身份证明等资料后,查询家庭住房信息,依据查询结果,符合限购政策的出具购房家庭住房情况证明;否则不予出具;

    3申请人持购房家庭住房情况证明到窗口盖章交费


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    6住房限购政策内容

    住房限购是2010年4月30日北京出台国十条实施细则中明确提出的从5月1日起北京家庭只能新购一?#21672;?#21697;房购房人在购买房屋时还需要如实填写一份家庭成员情况申报表如果被发现提供虚假信息骗购住房的将不予办理房产证这是全国首次提出的家庭购房套数限购令

    2011年1月26日国务院办公厅发布关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知中国政府网27日公布通知全文通知指出各直辖市计划单列市省会城市和房价过高上涨过快的城市在一定时期内要从?#29616;?#23450;和执行住房限购措施

    通知规定原则上对已拥有1套住房的当地户籍?#29992;?#23478;庭能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍?#29992;?#23478;庭限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);对已拥有2套及以上住房的当地户籍?#29992;?#23478;庭拥有1套及以上住房的非当地户籍?#29992;?#23478;庭无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍?#29992;?#23478;庭要暂停在本行政区域内向其售房

    通知指出已采取住房限购措施的城市凡与本通知要求不符的要立即调整完善相关实施细则并加强对购房人资格的审核工作确保政策落实到位尚未采取住房限购措施的直辖市计划单列市省会城市和房价过高上涨过快的城市要在2月中旬之前出台住房限购实施细则其他城市也要根据本地房地产市场出现的新情况适时出台住房限购措施


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    7住房限购具体措施

    第一取消商业银行的差别化信贷并通过住房公积金贷款的低利?#30465;?#20302;首付提高贷款上限支持中间阶层置业?#20013;?#30340;差别化信贷政策违?#25104;?#19994;银行的逐利本能必须靠银监会三令五申才可实施而限购令可基本禁绝利用信贷资源炒房和过度投资的行为央?#23567;?#38134;监会可根据全国宏观调控需要规定按揭首付和利率的底限由商业银行在此基础上按风险管理要求因地制宜因时制宜因户制宜地发放按揭

    第二取消限价房逐步取消经济适用房中产阶层可购买性价比更好的新建或二手商品住宅;住房保障体系从以售为主转向租售并举?#20445;?#23558;来可转向以租为主直至最终取消经济适用房

    第三原用于调整供应结构?#31181;?#22320;价的90/70和中小套型中低价位普通商品房用地可以取消国有土地出让继续坚持市场化改革方向尽量减少易?#36158;?#26263;箱操作的综合评标


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    8取消限购是什么意思

    取消限购是指不再实施新国十条出台的住房限购令也就是说放开了购买住房的政策限制


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    9全面取消限购是真的吗

    目前还没有全面取消但有专家指出一些房地产限购措施有望取消


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    10优秀律师解答

    我想问一下在北京买个小公寓说是不限购可以信贷另外还说有房本值得信吗这个违法吗
    你好建议购买之前去房屋所在地的房管局查询房屋产权属性是否?#24066;?#20080;卖是否有产权能否办理过户等以降低购买风险
    在限购城市变相买房
    没有过户按照法律上来说原房主是可以卖给别人的建议你谨慎买卖房屋中介的说法你要分析分析的 如有需要帮助请电联或面谈

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